Le guide de la transaction

Acheter ou vendre un bien ne s'improvise pas.

SEGINE vous accompagne dans ces démarches sur Paris et sa périphérie.

Réunir les pièces essentielles

le titre de propriété, le règlement de Copropriété, les plans.

 

Réaliser le diagnostic Loi Carrez

Le diagnostic loi CARREZ est obligatoire pour toute vente d’un bien privatif en copropriété de plus de 8 m2, à l’exception des parkings ou garages. Cette loi stipule qu’un vendeur doit indiquer dans le compromis et l’acte de vente la surface dite « privative » de son bien. C’est-à-dire la surface réellement exploitable, déduction faite de l’espace occupé par les murs, des embrasures de fenêtre, des cages d’escalier ou encore des endroits où la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m.

 

Autres diagnostics obligatoires

Avant une vente, vous êtes tenu de faire réaliser par des professionnels agréés un certain nombre de diagnostics afin de transmettre les résultats au futur propriétaire. Suivant la nature et la localisation de votre bien, le nombre de diagnostics obligatoires peut varier. Il s’agit des :

  • diagnostic Performance Energétique (DPE),
  • diagnostic amiante,
  • diagnostic plomb,
  • diagnostic termites,
  • diagnostic gaz et électricité,
  • diagnostic de risques naturels et technologiques (ou ERNT),
  • diagnostic assainissement,
  • metrage Loi Carrez (lots de copropriété),

Ces documents sont indispensables pour valider la procédure de vente dès la publicité.


Crédit : Prévoir les pénalités de remboursement anticipé

Si vous avez souscrit un crédit pour acheter votre bien et qu’il court toujours au moment de la revente, sachez que vous devrez reverser à l’établissement prêteur le capital restant dû et, souvent, des « pénalités de remboursement anticipé » (sauf si vous avez pensé à négocier un remboursement anticipé sans pénalités au moment de la souscription de votre prêt). Ce remboursement se fait en une seule fois, grâce à ce que vous rapportera la vente de votre bien.

 

Faire des travaux avant de vendre

Si vous avez le temps et le budget nécessaires, il peut être intéressant de faire des travaux de rénovation et/ou d’embellissement dans votre logement avant de le vendre. SOGI est à même de vous conseiller sur les priorités d'optimisation de votre bien.


Focus

Le home staging

Concept venu des Etats-Unis, le home staging peut vous permettre d’accélérer la vente de votre bien à moindre frais et sans avoir à baisser votre prix de départ.

Le principe de cette tendance : favoriser le coup de cœur chez l’acheteur en dépersonnalisant votre décoration intérieure.


POURQUOI NOUS CONFIER L’ESTIMATION ?

En nous confiant l’estimation : vous vous épargnerez le stress de devoir évaluer les défauts et les qualités de votre bien :

  • vous aurez un avis objectif,
  • vous obtiendrez une évaluation fiable. En fixant un prix au plus près de la réalité du marché, vous augmentez vos chances de vendre.

À savoir sur votre estimation avec SOGI : Une bonne estimation, c’est un premier pas déterminant vers une vente rapide et au meilleur prix. Nous estimons votre bien, même si vous n’avez pas de mandat chez nous.

 

FOCUS

Les critères d’estimation

L’estimation d’un bien est plus compliquée qu’il n’y paraît, car les critères à prendre en compte sont nombreux. Les plus importants sont la superficie, l’implantation, l’agencement et le nombre de pièces, l’état général, les travaux réalisés et le marché immobilier. Mais des éléments annexes influent également sur le prix, comme l’exposition, la luminosité, la présence d’un garage, d’une cave, de double vitrage,etc.

Connaître les tendances du marché

Les prix de l’immobilier fluctuent sans cesse et ne suivent pas les mêmes évolutions d’un quartier à un autre. Nous vous aidons à connaître la valeur de votre bien. Les bases de données et les indices immobiliers n’ont plus de secret pour nos collaborateurs. Calculés sur des transactions déjà réalisées, ces outils indiquent notamment la hausse ou la baisse des prix du mètre carré.

 

SEGINE VOUS GUIDE

Entre le traitement des appels et des e-mails d’acheteurs, les visites à assurer, les documents administratifs à réunir ou encore les contrats à préparer, une vente est un travail à part entière. En la confiant à une agence fiable et reconnue, vous vous éviterez bien des peines et économiserez un temps précieux. Vous éviterez certains risques qui peuvent se présenter lorsqu’on vend seul.

POURQUOI SIGNER UN MANDAT ?

La signature d’un mandat de vente est nécessaire. Ce contrat, d’une durée de vie de 3 mois renouvelable, détaille les termes de la mission que vous livrez au mandataire. Il l’autorise et l’engage à chercher un acquéreur pour votre logement, à diffuser une annonce, à organiser et mener des visites, etc. Sur le mandat doivent figurer l’adresse de votre bien, sa description, son prix de vente, ce que le mandataire est autorisé à faire ou non et les conditions de sa rétribution. Sans la signature de ce contrat, le professionnel ne peut prendre en charge la procédure de vente de votre bien immobilier.

Sachez qu’il existe 3 types de mandats parmi lesquels vous êtes tout à fait libre de choisir : non exclusif, semi- exclusif et exclusif.

  • le mandat non exclusif permet de missionner plusieurs professionnels de l’immobilier en même temps. Il est à première vue attrayant, compte tenu de la visibilité qu’il peut donner à votre bien. Mais il peut aussi dévaloriser celui-ci. Il faut en effet savoir qu’une trop large diffusion d’une offre peut laisser entendre aux investisseurs que votre logement a du mal à se vendre. Notez aussi qu’avec ce type de mandat, c’est à vous d’assurer la coordination entre tous les acteurs,

  • dans le cas d’un mandat semi-exclusif, vous n’avez le droit de missionner qu’un seul mandataire, mais conservez la possibilité de vendre votre bien par vos propres moyens,

  • le mandat exclusif donne droit à un professionnel, et à lui seul, de vous présenter d’éventuels acquéreurs. C’est un réel gage de confiance entre vous et le mandataire, car il fait de vous le partenaire de votre projet de vente. Ce type de contrat vous donne l’avantage d’une vente clés en main. Avec le mandat exclusif, votre bien, disponible à un seul endroit, se distingue des biens qui s’accumulent sur le marché et renforce sa valeur.

COMMENT NOS ÉQUIPES VOUS ACCOMPAGNENT ?

La rédaction de votre annonce

Une fois le mandat signé et enregistré, nous rédigeons votre annonce.

La rédaction de celle-ci est cruciale pour déclencher l’envie de visiter votre bien. Nous vous aidons pour valoriser les atouts de votre bien.

L’organisation des visites

Les visites de votre logement sont une étape cruciale dans votre projet de vente. Pour mettre toutes les chances de votre côté, gardez à l’esprit ces quelques conseils : présentez votre « chez vous » sous son meilleur jour, c’est-à-dire bien rangé, nettoyé et aéré. Si vous avez un jardin, pensez à tondre la pelouse et à ramasser les feuilles mortes. Essayez de vous remémorer ce qui vous avait plu lors de votre propre découverte de ce bien et mettez en exergue ces éléments : ce noble parquet, etc.

L’offre d’achat

Cette dernière est un réel engagement et doit comporter les éléments essentiels du contrat, à savoir le type de bien et le prix proposé. Si le montant proposé vous convient et si vous acceptez l’offre, il conviendra de contractualiser cette offre par la signature d’un compromis de vente. Si vous ne donnez pas suite à cette offre d’achat ou faites une contre- proposition qui ne convient pas à l’acquéreur, plus rien ne vous engage, ni l’un, ni l’autre, etc.

Le compromis ou la promesse de vente

Un compromis de vente est un avant-contrat de vente. Il peut être rédigé avec l’aide de votre notaire (ou votre mandataire) et recense les modalités de la vente telles que le prix, la date butoir et les conditions d’acquisition. Le signer vous engage, vous et l’acheteur, à conclure la transaction aux conditions déterminées entre vous. Au moment de cette signature, l’acquéreur vous verse généralement un dépôt de garantie de 5 % du prix de vente.

Vous devez lui restituer cette somme si l’une des conditions suspensives (obtention d’un prêt bancaire, etc) n’est pas réalisée ou s’il se rétracte dans le délai légal de 7 jours. S’il renonce à l’achat au-delà du délai prévu par la loi, cette somme vous est, dans la plupart des cas, définitivement acquise. Sachez qu’en tant que vendeur, vous ne disposez d’aucun droit de rétractation une fois le compromis signé.

La signature chez le notaire

En moyenne 3 mois après la signature du compromis de vente, vous signez l’acte authentique avec votre acheteur. C’est généralement devant le notaire du vendeur que se déroule cette étape, mais peuvent aussi être présents le notaire de l’acheteur ainsi que votre conseiller immobilier qui aura rassemblé toutes les pièces constitutives du dossier. Vous recevrez ce jour-là en mains propres le règlement total de votre bien et, en échange, cédez les clés à l’acquéreur. Votre processus de vente est alors terminé.

VOUS ENVISAGEZ UNE VENTE EN VIAGER ?

Le viager, mode d’emploi

La vente en viager est une solution qui consiste à vendre votre bien (en conservant ou non sa jouissance), en contrepartie d’une rente versée par l’acheteur pendant toute la durée de votre vie. Dans ce type de transaction, le vendeur est appelé « crédirentier » et l’acquéreur « débirentier ». Le versement au crédirentier d’une partie de la valeur immobilière, appelée « bouquet » est généralement pratiqué. Si tout propriétaire d’un bien peut légalement prétendre à ce type de vente, il est généralement plus utilisé et conseillé pour les personnes retraitées souhaitant compléter leurs revenus de façon substantielle.

Viager occupé et viager libre

Il existe deux types de vente en viager : le viager dit occupé, qui est le plus courant, et le viager dit libre. Dans le cas d’une vente en viager occupé, vous disposez d’un droit d’usufruit qui vous permet de continuer à vivre dans le bien après sa vente. Bien que celui-ci appartienne désormais à quelqu’un d’autre, vous restez ainsi « chez vous » autant de temps que vous le souhaitez, car le logement ne sera disponible par le débirentier qu’à la fin de votre vie. En revanche, pour les ventes en viager libre, vous ne disposez plus du logement après sa vente, et l’acheteur peut investir les lieux comme il le souhaite. Mais ce type de viager est beaucoup plus rare, car il est nettement plus cher et séduit donc moins les acheteurs potentiels.

Les avantages du viager

Le bouquet versé préalablement peut constituer un joli capital que vous êtes libre de faire fructifier ou d’utiliser à votre convenance. Sachez aussi que, fiscalement, la rente perçue vous fait bénéficier d’un abattement d’imposition suivant votre âge. Enfin, la vente en viager vous permet de faire une opération financière tout en gardant l’usage de votre bien.

Vos droits et ceux de l’acheteur

Lorsque vous proposez la vente de votre bien en viager, c’est à vous de décider de la jouissance ou non de votre bien ainsi que de la nécessité du versement d’un bouquet. Sachez qu’en cas de non-règlement des rentes par le débirentier (la principale obligation de ce dernier), vous pouvez demander l’annulation

de la vente devant les tribunaux afin de redevenir propriétaire, à charge, pour le débirentier de vous indemniser. Le débirentier, quant à lui, peut vous demander de payer la taxe d’habitation, les charges locatives ou encore d’effectuer les petites réparations dites d’entretien et de conserver un contrat d’assurances.

En cas de revente du viager

Sachez que l’acheteur peut, à tout moment, revendre le viager. Le nouvel acquéreur s’engagera alors devant le notaire à vous verser une rente à des conditions identiques lors de la signature.

Transmission au conjoint

Si le contrat de vente viagère concerne un couple marié, sachez

que le conjoint survivant percevra la totalité de la rente. Attention, donc, à bien le stipuler.

Décès prématuré de l’acheteur

Dans le cas du décès de l’acheteur avant celui du vendeur, c’est à ses héritiers qu’il incombera de verser la rente.

 

FOCUS

L’estimation du bouquet et de la rente

Le bouquet correspond à un pourcentage de la valeur de votre bien sur le marché immobilier et vous est versé au moment de la signature de l’acte de vente. Son montant est déterminé entre vous et l’acheteur en fonction, notamment, de vos besoins et de ses possibilités financières. La rente est fixée, quant à elle, par le notaire tout en restant à l’appréciation des deux parties et vous est versée chaque mois, trimestre ou année selon ce qui est convenu entre les parties.

PARTENARIAT

Nos équipes vous accompagneront avec un professionnel reconnu du VIAGER :

Le Groupe INFINITIF 15, rue Taitbout 75009 PARIS

Tél. : 01 73 02 08 37

VOUS SOUHAITEZ VENDRE UN BIEN LOUÉ ?

Sachez qu’il est tout à fait possible de vendre votre logement occupé. Autrement dit, vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin du bail pour déclencher la vente. Vous devez simplement, dans ce cas, faire figurer la mention « vente occupée » sur votre annonce.

Lorsque vous vendez votre bien, il est impossible de procéder à des visites sans en informer le locataire. À l’établissement du bail, une clause de droit de visite a pu être incluse, stipulant que les visites sont autorisées dans la limite de 2 heures par jour, du lundi au samedi hors jours fériés. Si cette clause ne figure pas dans le bail original, vous devez vous mettre d’accord avec votre locataire sur les plages horaires consacrées aux visites. Dans les deux cas, il est bien sûr préférable d’organiser de pair un planning. C’est le locataire, et lui seul, qui peut autoriser la visite du logement en son absence.

L’inconvénient d’un bien occupé est qu’il perd un peu de son pouvoir d’attraction et de sa valeur. Les acheteurs préfèrent en effet investir dans un bien qu’ils peuvent occuper, rénover ou remettre en location à leurs conditions tout de suite. Mais, pour libérer votre bien, certaines règles sont à respecter. Pour commencer, vous devez obligatoirement informer votre locataire d’un « congé pour vente » 6 mois avant la fin de son bail (ou 3 mois seulement pour les locations meublées), par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez, par la même occasion, l’informer des modalités de vente.

 

LES VARIABLES DE LA DÉCOTE

Le prix de vente d’un logement vendu occupé connaît généralement une décote par rapport au prix d’un bien similaire vendu libre. Plusieurs critères rendent cette décote extrêmement variable, à savoir : le montant du loyer, le type de location (meublée, soumise à la loi de 1948, etc), le temps restant à courir du bail et l’âge du locataire. La décote peut aller de 10 % à 40 % suivant les conditions.

  • Votre locataire bénéficie, dans ce cas, d’un droit de préemption, autrement dit, une priorité sur tous les autres acheteurs pour acquérir votre logement.

À réception de ces informations, votre locataire dispose d’un délai de 2 mois (les deux premiers du préavis) pour vous répondre. Si votre locataire se déclare acheteur avant la fin de ce délai, la vente doit être réalisée dans les 4 mois suivants. Sinon, vous êtes libre de vendre votre bien à un tiers.

VOUS SOUHAITEZ VENDRE UN BIEN EN SCI ?

La vente d’un bien détenu par une SCI nécessite en principe le consentement des associés aux conditions de majorité définies dans les statuts. Le consentement des associés doit provenir d’une assemblée générale. Nous vous recommandons de la tenir le plus tôt possible. Vous pouvez également opter pour une vente des parts de la SCI. Dans ce cas, l’objet de la vente porte sur des parts de sociétés et non sur le bien détenu.

Un bien immobilier appartenant à une SCI est soumis au régime des plus-values. Lorsque ce bien est vendu, les associés doivent donc supporter l’imposition correspondante en fonction des parts de chacun. Les associés qui vendent leurs parts sont également soumis à la taxation de la plus-value. Dans ce cas, pour calculer la plus-value des parts détenues par un associé « sortant », on fait la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts auquel on ajoute les frais d’acquisition.

ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE

L’acte authentique de vente est l’acte constatant le transfert de propriété d’un bien immobilier. Il est publié à la conservation des hypothèques pour être rendu opposable à tous. On parle également d’acte notarié, de signature notariée ou de contrat de vente définitif.

COMPROMIS OU PROMESSE DE VENTE

Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties et comporte des obligations réciproques concernant le logement, le terrain, l’immeuble, etc. Ce terme couramment employé a pour synonyme « promesse synal- lagmatique de vente ».

CONTRAT DE RÉSERVATION OU AVANT-CONTRAT

Le plus fréquent dans la vente d’immobilier neuf, le contrat de réservation est un contrat par lequel un vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble (appartement, maison). L’acheteur, en contrepartie, doit verser un dépôt de garantie environ égal au plus à 5 % de la valeur du bien immobilier.

CRÉDIT-RELAIS OU PRÊT-RELAIS

Accordé sur une période maximum de 2 ans, le crédit-relais est destiné à financer l’acquisition d’un bien en attendant la revente d’un premier bien immobilier acquis (le premier logement participant au financement de la nouvelle acquisition). L’emprunteur ne paie alors que les intérêts.

Le capital est soit remboursé en une seule fois, lorsque le bien a été vendu, soit consolidé par un crédit à long terme.

FRAIS DE NOTAIRE

Le vocable frais de notaire comprend, outre les honoraires du notaire en tant que tels, les taxes, les frais de débours et droits d’enregistrement. Lors de l’acquisition d’un logement (appartement, maison) ou d’un terrain à bâtir, c’est souvent le notaire du vendeur qui est présent, mais il est conseillé à l’acheteur de faire également intervenir un notaire.

Faire intervenir deux notaires ne change pas le montant des frais de notaire. Ces frais de notaire représentent environ 3 % du prix d’acquisition dans l’immobilier neuf, entre 6 % et 8 % dans l’immobilier ancien. La différence s’explique par le fait que les ventes d’immobilier neuf sont assujetties à TVA et ne donnent pas lieu au versement des droits d’enregistrement.

LA PLUS-VALUE

Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt (vente d’une résidence principale) ou taxée à hauteur de 34,5 % (vente d’une résidence secondaire détenue depuis moins de 30 ans). Pour favoriser les vendeurs et fluidifier le marché, la taxation est fortement revue à la baisse depuis le 1er septembre 2013.

En général, vous vendez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Elle peut donc être élevée, voire très élevée. Aussi, elle fait l’objet de correctifs pour en diminuer le montant et pour aboutir à la plus-value imposable. Car cette plus-value va être le plus souvent taxée, sauf cas d’exonération.

En effet, aujourd’hui, vous pouvez toujours bénéficier d’un certain nombre d’exonérations dont la plus importante est celle concernant la résidence principale.

En dehors des cas d’exonération, vous allez devoir calculer votre plus-value imposable pour déterminer ensuite le montant d’impôt à payer.

LOI CARREZ

La loi Carrez oblige « toute promesse unilatérale de vente d’un lot ou d’une fraction de lot » à mentionner « la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». La surface privative à prendre en compte correspond à la surface des planchers des pièces fermées et couvertes, après déduction des surfaces occupées par l’épaisseur des murs, escaliers, embrasures de portes, etc. Il faut exclure de cette surface les planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m et la surface des caves, parkings et autres annexes du logement.

NUE-PROPRIÉTÉ

La nue-propriété désigne le fait de posséder la propriété d’un bien (appartement, maison, terrain, etc) mais de ne pas en avoir la jouissance. Le nu-propriétaire doit financer les grosses réparations afférentes au logement, mais il ne peut ni l’habiter ni le louer.

PROMESSE D’ACHAT

La promesse d’achat est un avant-contrat par lequel le candidat à l’achat s’engage à acquérir un bien immobilier a un prix déterminé.

PROMESSE DE VENTE

La promesse de vente est un avant-contrat par lequel un vendeur s’engage à vendre un bien immobilier.

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI)

La Société Civile Immobilière est une société réunissant au moins deux personnes souhaitant posséder ensemble un ou plusieurs biens immobiliers dont l’activité est civile (non commerciale). Le recours à une SCI peut s’avérer utile en prévision d’une succession ou pour un achat immobilier en couple.

USUFRUIT

L’usufruit est le droit de jouissance d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, etc), c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir des revenus locatifs, sans toutefois pouvoir en disposer. Celui qui en dispose est appelé le nu-propriétaire.